Pas facile d'estimer avec précision la valeur marchande d'un bien immobilier. L'indice du prix moyen au mètre carré est certes un bon indicateur de base, mais est-il suffisant pour refléter fidèlement la réalité du marché ?

1. Le prix d'un produit est fonction du rapport entre l'offre et la demande. En clair : ce sont les biens les plus recherchés qui sont les mieux cotés. Mais un bien prestigieux pourra ne pas trouver preneur à sa juste valeur si la demande est faible. C'est le cas de certains châteaux qui ne se vendent pas.

2. Un logement s'évalue en divisant le prix par la surface habitable. On obtient un prix au m2, base permettant de comparer des biens entre eux. Un expert professionnel peut être d'un grand secours pour vous aider à fixer ce prix au m2.

3. Une adresse prestigieuse cela se paie ! La valeur d'un bien peut subir d'énormes variations en fonction de son emplacement. Ainsi, deux appartements identiques situés dans un même quartier n'auront pas forcément le même prix si la rue ou l'arrondissement sont différents. De même, le style de l'immeuble entraîne un écart de prix conséquent. Comptez 10 % de plus pour un bâtiment en pierre de taille ou récent. A l'inverse, un immeuble datant des années 60 subira une décote de 10 %.

4. Des travaux sont à prévoir ? Ôtez 10 % en moyenne à la valeur du bien.

5. La proximité, ou au contraire, l'éloignement de commodités telles que les transports en commun, les commerces ou une école peuvent faire varier d'au moins 10 % le prix d'un bien.

6. Le prix d'un appartement peut aussi être majoré en fonction de ses qualités intrinsèques : un balcon bien ensoleillé, une jolie vue, une place de parking, de nombreuses chambres ou un gardien sont autant d'éléments qui vous coûteront entre 5 et 10 % de plus pour chacun d'eux. La situation du bien détermine aussi sa valeur : une orientation plein sud ou au contraire un vis-à-vis de moins de 10 mètres feront osciller le prix de plus ou moins 5 %.

7. Le chauffage au gaz justifie une surcote de 5 %, tandis que des convecteurs électriques suffisent à abaisser la valeur du bien de 5 ou 10 % selon l'orientation ou le volume des pièces.

8. Un appartement vaut 10 % moins cher s'il est situé au rez-de-chaussée, en revanche, au-dessus du 3ème sans ascenseur, ôtez 5 % à la valeur du bien par étage.

9. Enfin, sachez qu'un appartement bruyant (circulation, mauvaise isolation phonique…) sera sujet à une décote d'au moins 15 %.

10. Pour déterminer la valeur de votre bien, faites une liste en portant les points positifs dans une colonne et les points négatifs dans une autre. Le bilan fera apparaître les surcotes ou les décotes applicables par rapports aux prix moyens constatés dans le quartier.