Avant de pouvoir signer l'acte de vente chez le notaire, l'acheteur et le vendeur doivent signer un avant-contrat, lequel prendra la forme d'une promesse unilatérale de vente ou d'un compromis de vente.
La promesse unilatérale de vente
• On appelle promesse unilatérale de vente l'écrit par lequel un vendeur s'engage à céder son bien au prix qu'il a fixé, pendant une période établie, appelée "délai d'option". Le bénéficiaire de la promesse accepte celle-ci comme engagement du vendeur mais ne s'engage pas à acheter : il se réserve simplement la faculté de manifester son intention d'acheter ultérieurement en "levant l'option". Depuis le 1er juin 2001, cette levée d'option est soumise par la loi à un délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours, pendant lequel le candidat acquéreur pourra se rétracter sans aucune pénalité pour lui.
• Cependant, bien qu'il ne s'engage pas à acheter, le bénéficiaire de la promesse est dans la plupart des cas amené à verser une indemnité d'immobilisation, laquelle limite sa faculté de renoncer à l'achat. Ici également, le législateur est venu préciser les conditions de versement de cette indemnité : depuis le 1er juin 2001, aucune somme ne peut être versée par l'acquéreur avant l'expiration du délai de 7 jours précédemment mentionné si l'opération est conclue entre particuliers. Si un professionnel disposant d'une garantie financière - tel un agent immobilier - intervient comme intermédiaire dans la vente, une indemnité d'immobilisation peut être versée. Mais dans cette seconde hypothèse, si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, la somme versée devra lui être remboursée dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
• La promesse de vente doit être conclue par écrit. Elle peut être établie devant notaire ou directement entre vendeur et acheteur.
• Lorsqu'elle est établie directement entre les parties, la promesse de vente doit faire l'objet d'un enregistrement dans les 10 jours suivant la date de son acceptation par le bénéficiaire. Cette démarche s'effectue à la recette des impôts du domicile de l'une des parties.
• L'indemnité d'immobilisation constitue une contrepartie à la réserve du logement pendant la période prévue. C'est aussi et surtout une garantie pour le vendeur qui pourra la conserver à titre de dédommagement si l'acheteur potentiel ne donne pas suite pour un motif de simple convenance personnelle. Le montant de l'indemnité est librement choisi par les parties (il représente généralement 10 % du prix de vente).
• Les effets de la promesse unilatérale de vente varient en fonction des situations suivantes :
- Le bénéficiaire de la promesse décide d'acheter le bien : l'indemnité versée viendra en déduction du prix d'achat
- La vente ne se réalise pas pour des raison de convenances personnelles à l'acheteur : le vendeur qui a consenti la promesse est en droit de conserver l'indemnité d'immobilisation
- La défaillance d'une condition suspensive prévue au contrat (par exemple, l'acquéreur n'obtient pas le financement prévus) empêche la vente de se réaliser : dans ce cas l'indemnité d'immobilisation doit être immédiatement restituée au bénéficiaire de la promesse.
Le compromis de vente
• On appelle compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) le contrat dans lequel une partie s'engage à acheter un bien et l'autre à le vendre ; le transfert de propriété et le paiement du prix étant reportés à la date de la signature de la signature de l'acte authentique chez le notaire.
• Le compromis équivaut à un engagement définitif de vente. Le vendeur ou l'acheteur ne peut plus se rétracter, excepté les cas où des dommages-intérêts sont prévus en contrepartie ou bien s'il est précisé dans l'acte que l'acheteur perdra seulement l'acompte qu'il a versé. Le caractère ferme de cet engagement doit cependant être relativisé depuis le 1er juin 2001 : désormais, le signataire d'un compromis dispose d'un délai de 7 jours de réflexion durant lequel il peut revenir sur son engagement (même processus que pour la promesse de vente). Les dispositions de la nouvelle loi touchant la réglementation du versement d'une somme d'argent (en l'occurrence un dépôt de garantie) trouvent également à s'appliquer dans le cadre du compromis.
• Lors de la signature du compromis, l'acquéreur verse généralement un dépôt de garantie représentant le plus souvent 10 % du prix de la vente (cela étant, il n'y a pas d'obligation en la matière).
• Le compromis peut être conclu devant notaire ou directement entre particuliers. Dans cette seconde hypothèse, et contrairement à la promesse unilatérale de vente, il n'a pas à être enregistré pour être valable.
• Comme pour la promesse unilatérale de vente, le compromis est dans la pratique généralement conclu sous conditions suspensives (notamment l'obtention d'un ou plusieurs prêts).
